[Zac Bears]: Cuộc họp đầy đủ của Hội đồng Thành phố Medford sẽ bắt đầu vào ngày 4 tháng 8 năm 2026. Chúng tôi chỉ chờ đợi công nghệ bắt kịp. Tất cả đều ổn. Ông thư ký, xin vui lòng gọi.
[Rich Eliseo]: Nghị sĩ Callahan. Thượng nghị sĩ Laming? quà tặng Thượng nghị sĩ Mullan? quà tặng Nghị sĩ Scarpelli? quà tặng Cố vấn Tăng? quà tặng Phó chủ tịch Lazaro? quà tặng Còn Tổng thống Gấu?
[Zac Bears]: Tham dự có bảy người tham dự và không có ai vắng mặt. Cuộc họp được tuyên bố khai mạc. Hành động và Thảo luận về Nghị quyết Điều 26134 của Tổng thống Bales để nghe bài thuyết trình về Nghiên cứu Liên kết Nhà ở Giá cả phải chăng. Hội đồng Thành phố Medford đã quyết định mời Văn phòng Quy hoạch, Phát triển và Bền vững nộp bản dự thảo cuối cùng của Báo cáo Nghiên cứu Nhà ở Giá cả phải chăng. Đây là Catherine Buckingham, cô ấy là người quy hoạch nhà ở của thành phố và tôi sẽ chuyển cuộc gọi cho cô ấy.
[Katherine Buckingham]: Vâng, chào mừng. Vâng, tôi là Katherine Buckingham, người quy hoạch khu dân cư. Tôi chỉ muốn trình bày với bạn báo cáo của chúng tôi về nghiên cứu chung về nhà ở giá rẻ. Đi cùng chúng tôi hôm nay có Carl Seidman của Carl F. Seidman Consulting Services. Ông là người đã thực hiện phân tích kinh tế này. Mục tiêu là thiết lập mối liên hệ hợp lý giữa phát triển phi dân cư và nhu cầu về nhà ở giá rẻ. Tôi đoán không cần chần chừ gì nữa, tôi sẽ chuyển nó cho anh ấy và anh ấy có thể hướng dẫn bạn qua bản demo. Anh ấy đã chuẩn bị phác thảo những gì chúng tôi có trong bản dự thảo báo cáo.
[SPEAKER_00]: Great. Thank you, Catherine, and to the chair and members of the council. I'm pleased to be here and present the overview of the analysis we did. So let me share my screen and put the slide deck up here. Great. So let me just say, there's quite a bit of data and information somehow. My slides are not advancing here. Let me unmute. Looks like it's working. Yeah. Great. Okay. Sorry. So first I just want to mention I know there's a lot of data in this presentation and a lot of technical analysis. So if at any point you have questions or you need further clarification or explanation, you know, feel free to interrupt me and I'll stop and explain anything you have. So the purpose of this study is to establish a rational nexus between non-residential development in Medford and the need for affordable housing. And then also determine what is a proportional leakage fee to mitigate the impact of that development. And then lastly, to recommend appropriate fee levels for the city to implement a housing leakage fee if it chooses to do so. So the analysis we did sort of had four components. One was to forecast 10 years of development that would be subject to the linkage fee and the tenant industries and employment. That's really the foundation for the rational nexus. It's that development and employment growth that's going to generate demand for affordable housing. So based on that projection, we then estimated the impact of these new jobs on the demand for affordable housing. The next step was to calculate the funding gap to build that housing to meet demand and from that funding gap, what would be a minimum and alternative linkage fees that the city could implement. And then lastly, before making recommendations, I analyzed the impact of different fee options on Medford's economic competitiveness because the city wants to, you know, be cognizant of not establishing a fee so large that it might deter future development in the city. So the foundation for this, sorry about that, the foundation for this was market conditions in the city and the region. So this is a very high level overview of sort of the market conditions that informed our thinking about future development. First, in terms of the office market, as I think everyone's aware, the impact of the pandemic has really changed demand for office space with the growth of hybrid work and remote work. So there's been declining demand for office space and there's currently now over 45 million square feet, almost 24% of office space in the region is vacant and available for lease. And net absorption was slightly positive in 2025, but that's following very steep negative absorption, which is sort of the vacating of office space of millions of square feet in the last few years. The lab market is even in worse shape. There was a lot of overbuilding of lab space, you know, when demand was very high after the pandemic. So currently there's 34% of available lab space, almost 20 million square feet. And that's an increase of over 405 million just in 2025. So there's still speculative lab buildings that are still coming online and not being occupied. And this supply, you know, is sufficient to meet demand for 8 to 10 years if we even reach the peak absorption we hit from 2019 to 2023. So it's a very tough lab market and you probably are aware of that too for some of the lab projects that were proposed in Medford and have been canceled. The industrial market is healthier. The availability rate is a little over 12%. There's been positive net absorption in sort of the inner, the urban market, which Medford is part of. And one of the areas where we're seeing increased demand is for small flex R&D space to serve the growing advanced high-tech manufacturing firms in the region. And that's reflected, you'll see in a minute, on some of the projects that have been proposed in Medford. So the other thing we looked at in projecting future development is what is the current pipeline of projects in the city. And this lists those five projects that represent a little over 314,000 square feet of space. You know, two of them, two retail projects are already under construction. The two industrial projects, you know, both of which are serving some of that R&D market that I talked about, have been approved and are likely to go into development over the next 10 years. And lastly, there's a, 16,000 square feet of retail and restaurant space that's been proposed as part of the transom development on the city-owned lots in Medford Square. So the other part of our analysis was actually speaking to real estate developers active in Medford and real estate brokers to get their perspective and better understand their plans. So, you know, this slide kind of summarizes what we learned from that, which reinforced what the market data has told us, you know, very tough market for office space and lab space and developers. don't plan to nor do they expect to see new office or lab development over the next five to ten years. And they also noted the cost of construction and interest rates making projects harder to pencil out. The positive side for Medford is there's a very strong retail market, a lot of tenant demand for retail space in the city, and developers generally felt the strongest development opportunities were in mixed-use residential development and in hotel projects. And they also noted, as I said, this demand for industrial space for high-tech manufacturing. You know, the advantages they pointed out for Medford are its location, the ease of the commute. It has higher population density and higher income than some of the surrounding suburbs that, you know, fits into the real estate market demand. And the weaknesses developers cited were the limited available sites, site conditions that might require a lot of investment to get them ready for development, and site owners who aren't always supportive of development or interested in development. So based on this market analysis, the interviews, and the current pipeline, we've forecast a little over 409,000 square feet of new development. And that really has two pieces to it. One is the existing pipeline I just mentioned of 314,000 square feet. And then we're projecting two additional projects. One is a 75,000 square foot new hotel, and that reflects a hotel developer that's developed in Medford, you know, expecting to build another hotel in the city. The likelihood that there'll be another significant mixed-use project that will bring another 20,000 square feet of ground floor retail space, and we're projecting about 12,000 of that would be for restaurants and 8,000 of that. would be for retail stores. So this table kind of breaks down that development by different uses, which then we translated into specific industries and employment, which is the next slide. So here we provided more detail of the likely industries to occupy that development. Some of these industries were directly tied to the use, like a hotel and a grocery store and auto dealer. For the industrial projects, we sort of relied on the developer's expectations of what type of industries would occupy that space. you know, they indicated a mix, not just of manufacturing firms, but of some e-commerce firms, some contractors. And then for the retail space, we assume some mix of personal service businesses, medical offices, which reflects the type of uses we're seeing in a lot of ground floor development in the city. So overall, this resulted in a projection of 640 seven new jobs from that, you know, 400,000 square feet of new development. And we relied on, you know, data on the typical number of square feet per employee for various uses, as well as information from some of the developers as to what they expected to be the employment level. So our next step with these 647 jobs was to estimate how much demand for affordable housing would would be generated by that new development and employment. And we're projecting 31 new residential units would be necessary for people at low and moderate income levels. And this was based on a survey we did of employees to ask them whether they moved to Medford as a result of their job here or whether they looked for housing and didn't move because of the cost. And that indicated we had a little less than 10% of employees who were likely to move or demand housing in Medford. And then we also applied the occupations and earnings from the jobs, you know, we forecasted in different industries to figure out whether these, you know, workers and their households would be low or moderate income. So that's how we ended up with those 31. The 18 low income units we're assuming will all be rental housing, and the 13 moderate income units we're assuming will all be ownership housing. And that sort of reflects the city's policy of trying to promote affordable ownership as well as rental housing. So the next step was figuring out what subsidy would be needed, what we call the financing gap that would be needed to build these 30 million units of affordable housing. And then what we call the maximum warranted linkage fee. So that represents the total subsidy needed to build the affordable housing divided by the projected square feet of new residential development. And the subsidy was calculated a little differently for rental housing versus ownership housing. For rental housing, we took the total development costs, or TDC, to develop those housing units. And then we subtracted the amount that could be financed based on the occupants paying 30% of their rental. of their income towards rent and then making an adjustment for vacancy and operating costs. And the resulting, you know, funding could potentially provide some financing. For ownership subsidy, it was the total development cost minus the proceeds from the sale of the unit. And we based the sales price on the buyers providing 30% of their income for principal, interest, taxes, and insurance, and providing a 4% down payment, which is what a number of affordable housing projects or programs are based on. So some of the key assumptions we had to figure out, what will it cost to build an affordable housing unit in Medford? And the figure we came up with is just shy of $595,000. And this was based on, you know, primarily data we got from developers who have recently built in the city. So we've assumed acquisition at 75% a unit, $75,000 per unit, construction costs at $350 per square foot, and then the soft cost contingency at 35% of construction costs. So to calculate the subsidy for the affordable rental units, we took those 18 units, multiplied them by the development cost per unit to get a total development cost of $10.7 million. The gross income of those tenants based on the estimated income they would have was 254,000, we subtracted a 3% vacancy, and then we subtracted these estimated operating costs, which were 17,600 per unit. That was data based on the Mass Housing Partnerships portfolio. And as a result of that, there was really no net operating income available to finance any of those costs. You can see there's a negative 70,420 operating income. The full development costs would have to be subsidized for these rental units to be built, and they'd probably need some additional rental income subsidy, perhaps from Section 8 vouchers, to be feasible. So the funding gap for the rental housing is $10.7 million. For the ownership units, once again, we took those 13 units, multiplied them by the development costs per unit, to get total development cost of $7.7 million. The sales proceeds was able to provide $4.2 million, so we have a funding gap for the ownership units of $3.5 million. So to calculate the total subsidy and the warranted linkage fee, we added together both of those subsidy amounts, 10.7 and 3.5, to get to $14.2 million. That's the subsidy you need to build the 31 units. We divided that by the 409,100 square feet of expected development. So we get the maximum subsidy of $34.75. So that's what you would meet the sort of proportionality test under the law for establishing a fee. You could go as high as that, and you'd fall within the legal parameters. But in reality, Many affordable housing projects get funding from federal sources, low income housing, tax credit, state programs, so usually the local share doesn't have to cover the full funding gap or subsidy needed. And this data just shows some of that information from projects in the Boston area over the last decade or so, maybe a little longer, that we've collected from studies we've done and from Mass Housing Partnership. And you can see there's a lot of variation here. but they're all considerably less than 100%. The MassOwning Partnership portfolio between 8 and 10% of local funding. Cambridge seems to have the largest share at 39% for rental units and 57% for some ownership units done in the late 2000s. So this is a factor to take into consideration when setting the fee. So the last sort of part of our analysis was how the potential fee would potentially impact development economics and Medford's competitiveness. And there isn't, you know, a one certain pathway in which Introducing a new fee will impact development economics. There are sort of three possibilities. And some of these possibilities might vary based on the particular site, the particular developer, market conditions over time. But the first possibility is the new fee leads developers to pay less for land. And therefore, the person who really will bear the brunt of the fee will be the current landowner. Rents will stay the same. Total development costs will stay the same. Just land values will go down. And that's kind of what a classical economist would tell you will happen in the marketplace over time. But that might not happen in every project. The developer may already have acquired the land. It may take time for the development and land market to adjust. So another possibility is that the developers pass on the full cost of the new fee to tenants through increased rent. And this could happen in a market where there's strong demand for real estate and limited supply, such as happened in the early 2000s with the lab market. Companies would pretty much pay anything to get space because there was such short supply. But the impact of increased rents is that Medford's rent would go up, and it might be less competitive with surrounding communities. It might get way less tenants. So that's another, that's an avenue we looked at. And lastly, developers aren't able to pass on that fee to tenants because of market conditions, and they have to absorb that fee themselves. And therefore, the development cost will increase, they'll get the same rent, and their returns and their investment will go down. And the same thing will happen for the equity investors in the project. They'll have to put more equity in. They'll get the same return because rents are the same, but their return on capital will be less. So we did some scenario analysis to look at those potential impacts. But first, we sort of compared Medford's rents for office and lab, I mean, for retail and office projects to other communities. And if you look at the table on the left, Medford's asking rents typically are higher than your surrounding communities other than Somerville. That's indicative of Medford's desirability as a location for office and retail tenants. So if a fee was passed on to tenants, it would increase your rent differential somewhat with surrounding communities, although your rents are much lower than Somerville. So you'll still be very competitive with Somerville, even if you would adopt the full $35 fee. But as you can see on the table to the right, you know, a fee of $5 or $10, you know, has a very modest impact on rents advertised over a 10-year lease. It would increase it by, you know, 1 to 2%. And that's unlikely if a tenant, you know, thinks Medford's the best location, that increase in the rents unlikely, you know, to cause them to go to another community. So the next part of the analysis was the impact of the fee on developer and equity returns. And we looked at two hypothetical real estate projects. One is a 20,000 square foot retail project, and we looked at this under two development cost scenarios because we got different estimates for what it would cost to build these projects. So we did a low cost scenario at $450 a square feet and a higher cost one at $600. And then we did a hypothetical 75,000 square foot, 150 room high quality hotel with development costs at $300. thousand dollars per room. So for the developer's return, what we did was look at what the developer's return on cost would be without a fee. And the developer's return on cost is the standard that a lot of developers use when making the decision about whether to proceed with the project. and are calculated by dividing their net rental income over the development cost. And typically in Boston Bay, a lot of projects, certainly office lab projects, are looking for a return on cost. 7% to 8% is fairly typical. So the fee increase would increase the development cost, but not the income, and therefore, they're going to reduce the developer's return on cost. And our goal was to try and keep the impact close to 25 basis points, a basis point is a hundredth of a percentage point. So the return, we're hoping the return impact is less than a quarter of a percent. So the developer is still going to be very close to their objective. their goal in terms of return on cost and the project wouldn't be deemed infeasible. For investor, we're assuming here under the investor return scenario that the investor funds the entire fee, which seems plausible because if the rental income isn't increasing, they can't borrow more money. So if they have to come up with more money to pay the fee, they're going to likely go to their equity investors. So the equity investors are increasing their investment amount. They're getting the same income. So their return on investment is going to go down. So we worked at a scenario where they initial return without the fee would be 12% or 15% and then what the impact would be of adding the fee. And our standard here was to try and have an impact of less than 50 to 75 basis points to keep the equity investor once again close to their target return and likely to proceed with an investment. So this table summarizes the results for the two retail projects. And, you know, the second column from the left shows, you know, what the cost would be with no fee. And then you can see the increase in the fee for options of $5, $10, $20, and the 34.75 maximum fee. And then, you know, what the change in the developer return on cost is and the equity investor return is, you know, for those different fee increments. And, you know, in both of these scenarios, there's really a modest impact. on developers' return on cost. If the fee is 10% or less, you're well below the 25 basis point threshold here. And for the developer, for the equity investors, you know, once you get to a $10 fee, you're getting over that sort of threshold. So this seems to indicate that keeping the fee somewhat below $10 would be needed to reduce the risk that you might chill equity investments. And then this table shows the similar results for the hotel development. And once again, the impact on developer's term returns is quite modest, even up to a $20 fee. But once you get to a $10 fee, you're potentially at the risk of undermining the investor's ability to undertake the project. So our conclusion from this analysis is you probably want a fee that's somewhere between maybe five and nine, five or $8 to minimize its impact on development and investment. So the other issue we took into consideration, we thought it's important to be aware of is what the link affordable housing and job linkage fees are in other communities in the Boston area. In this table, you can see Boston, Cambridge, Somerville established these fees some time ago. They've had them for quite a while. But more recently, we've seen Everett, Lexington, and Watertown add these fees as well. And the amount of the fee varies quite a bit. Cambridge has the highest fee at almost $38. You know, Semerville and Boston have fees that are, when you combine the housing and jobs fees, they're between $20 and $30. And then, you know, Lexington and Watertown are in this $9 to $12 range. And then Everett has the smallest fee, which ranges from $2 to $4, depending on the size of the project. Project size thresholds vary somewhat from $15,000 in Everett and Somerville up to 50,000 in Boston. And, you know, communities also have varied somewhat as to whether or not they exempt some portion of the space from the fee. So just to conclude, what are my recommendations for the city as it goes forward? We recommend you set a fee level between $5 and $8 per square foot. And you set the project size threshold at $10,000. And that's lower than other surrounding communities. consistent with what your existing policy is in terms of other linkage fees you have for infrastructure and public services. So it seems to make sense to have this fee also consistent with that. And sort of because your threshold is kind of lower than other communities, we recommend you have a lower rate for projects between 10 and 30,000 square feet. Smaller projects tend to have tighter budgets. And given that and the thresholds in other communities, we think that would be a good policy. And then we also think it's wise to offer developers other options to satisfy this requirement. They could pay cash, but if they're willing to do something that has an equal value or greater value than the cash, but takes another form that helps the city develop affordable housing, you know, that option should be in the ordinance. let the Affordable Housing Trust kind of review it and judge that. So an example of that might be if a developer has a large site and they want to donate some land to the city that could be used for affordable housing, that might be an alternative to paying the cash fee. Or if it's a developer of a mixed-use project and they want to increase the number of affordable units beyond, you know, what's required under your inclusionary zoning ordinance, you know, that might be another option. And the benefit here is the developer has more flexibility and the city might get something that will actually allow it to build affordable housing units more quickly than collecting the cash, letting that cash accumulate until it's large enough to subsidize a project. In terms of payment options, we suggest either having full payment at the sit-in occupancy date, that's similar to what Cambridge does, or allow two payments with half at the sit-in occupancy date and half one year later. The advantage to that is it lessens the financial burden on developers because at least the second fee they're not paying until they've generated some income from the project. We also recommend that you adjust the housing linkage fee annually based either on the CPI or the RS means construction cost index since development costs are going to increase over time, construction costs are going to increase over time. collect the fee and it takes a few years of fees before you're dispersing it for a project, you've gained some increased over time. And then lastly, to sort of review and reset the rate every five years based on changed market conditions. You know, right now the market conditions are not very favorable but if, you know, ten years from now, five, ten years from now, things get better, the economics might be different. You might, it might be, wise for the city to adjust the fee. So thank you. It's been a long presentation. You've been a patient audience and happy to answer any questions you may have.
[Zac Bears]: Cảm ơn, Carl. Giá như chúng ta có thể ngừng chia sẻ màn hình trong một phút. Chúng ta có thể phải bắt đầu lại, nhưng đây là bản demo công nghệ và tôi đánh giá cao các chi tiết. tôi chỉ muốn Loại đầu tiên đã đặt nền móng. Chúng ta đang nói chuyện này vì Hội đồng Thành phố đang cố gắng thuyết phục tiểu bang phê duyệt một bản kiến nghị về quy tắc gia đình cho phép chúng ta thanh toán một khoản trái phiếu nhà ở giá phải chăng, phải không?
[SPEAKER_00]: Tôi hiểu rằng bạn đã có thẩm quyền đó theo một bản kiến nghị pháp lệnh địa phương cho phép bạn ấn định lãi suất trái phiếu hiện tại?
[Zac Bears]: Vậy thì, tôi xin lỗi, các quy định của địa phương có thể thay đổi theo chỉ số, thay vì, ừ, được rồi, tuyệt. Thành phố đã có quyền lực này hàng chục năm nhưng chưa bao giờ sử dụng.
[SPEAKER_00]: Chính xác.
[Zac Bears]: Tất cả đều ổn. Chỉ cần làm rõ thêm một vài điều nữa là tôi biết các thành viên đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Tôi chỉ muốn chắc chắn rằng tôi đã làm mọi thứ đúng. Theo nghiên cứu này, chúng ta có được phép làm bất cứ điều gì trước 34 tuổi một cách hợp pháp không? Anh ấy 34,75 tuổi phải không? Chính xác. Tất cả đều ổn. Nguyên nhân đề xuất giảm chủ yếu liên quan đến chất lượng cạnh tranh và tác động của chi phí đối với chủ đầu tư và chủ đầu tư.
[SPEAKER_00]: Chính xác.
[Zac Bears]: Được rồi, tuyệt vời. Sau đó tôi sẽ nói chuyện với Nghị sĩ Laming.
[Matt Leming]: Vâng, cảm ơn bạn rất nhiều. Tôi đặc biệt vui mừng về bài phát biểu này và kết quả của nghiên cứu này. Vì vậy tôi muốn cảm ơn ông Seidman cũng như bà Seidman. Buckingham làm việc ở khu vực này. Điều này phải mất một thời gian dài để xảy ra. Tôi nhớ học kỳ trước Trong khi tôi đang chỉnh sửa dự thảo bổ sung nhóm trái phiếu thứ năm vào sắc lệnh hiện tại để chúng tôi có thể đầu tư tiền vào các quỹ tín thác nhà ở giá rẻ, chúng tôi phải thực hiện nghiên cứu này và tôi rất vui khi nghe kết quả của bài thuyết trình. Tôi chỉ có một vài Làm rõ những câu hỏi khai sáng mà tôi hy vọng bạn có thể trả lời. Bạn biết đấy, một trong số đó rất đơn giản, đặc biệt đối với người xem. Do đó, phí liên kết hiện được tính Ví dụ: đối với bất kỳ hoạt động phát triển thương mại, cấp nước, thoát nước, đường bộ, công viên, cảnh sát và cứu hỏa nào, tôi cho rằng mức tối đa là khoảng 1.700 USD trên 1.000 feet vuông tổng diện tích, hoặc 1,70 USD trên mỗi feet vuông phát triển. Tiêu chuẩn này được thông qua vào năm 1990 và chúng tôi đã có nhiều cập nhật kể từ đó. Đó là lý do tại sao nó đặc biệt thấp. Đề xuất của ông là ít nhất chúng ta nên tính phí 5 đô la cho mỗi foot vuông cho bất kỳ hoạt động phát triển mới nào trong không gian nhà ở giá cả phải chăng. Điều đó có đúng không? Đây có phải là một bản tóm tắt chính xác?
[SPEAKER_00]: Vâng, đó là những gì tôi muốn đề nghị, vâng.
[Matt Leming]: Nó không quan trọng, nó không quan trọng. cảm ơn bạn cảm ơn bạn Đó là những gì tôi nghĩ. Tôi chỉ muốn đảm bảo rằng chúng tôi thực hiện điều này vì tôi nghĩ điều quan trọng là phải nhận ra cách chúng tôi yêu cầu và những gì đã thu thập được thông qua chương trình trái phiếu của chúng tôi trong suốt 30 năm qua. Bạn là người đầu tiên thực sự thực hiện phân tích kinh tế về vấn đề này và đề nghị chúng tôi ít nhất tính phí Hiện tại, chúng tôi tính phí nhà ở giá rẻ cho bạn cao gấp ba lần so với bất kỳ chương trình nào khác. Đó là lý do tại sao tôi nghĩ điều quan trọng là công chúng phải nhận ra chúng ta thực sự đã có bao nhiêu tiền trong vài thập kỷ qua. Cảm ơn bạn. Một vấn đề kỹ thuật khác là chương trình liên kết hiện tại có các mức phí khác nhau đối với các doanh nghiệp thương mại và văn phòng khách sạn. Bạn có đề xuất rằng chúng tôi điều chỉnh danh mục nhà ở giá rẻ dựa trên loại hình phát triển không? Hay chúng ta nên có một tỷ giá cố định?
[SPEAKER_00]: Vâng, ý tôi là, lời khuyên của tôi là nên có một cái. Lãi suất cố định. Tôi nghĩ nó dễ dàng hơn về mặt hành chính. Nó cho phép các nhà phát triển biết mức phí của họ sẽ là bao nhiêu. Bất kể lịch trình thay đổi theo thời gian như thế nào. Bạn biết đấy, một số dự án phức hợp mà họ đang đề xuất hơi phức tạp vì họ đang xem xét nhiều loại khách thuê. Bạn có thể có các cửa hàng bán lẻ, nhà máy và văn phòng trong một tòa nhà. Điều này trở nên rất phức tạp, làm thế nào để bạn đạt được tốc độ này? Vì vậy, tôi nghĩ điều đơn giản nhất là có mức giá phù hợp với chính sách của các cộng đồng khác trong khu vực Boston. Điều này dường như không phải là một vấn đề đối với bất kỳ ai trong số họ. Vì vậy tôi nghĩ đây là cách dễ nhất.
[Matt Leming]: Được rồi, cảm ơn bạn. Cảm ơn rất nhiều. Câu hỏi cuối cùng và câu hỏi này mang tính chủ quan, nhưng với mức khuyến nghị từ 5 đến 8 đô la cho mỗi foot vuông, bạn nghĩ chúng ta có bao nhiêu chỗ trống? Bạn biết đấy, nó giống như 5 đô la, đó là cơ sở tuyệt đối cho số tiền bạn nói rằng chúng tôi có thể huy động được. Về mặt pháp lý, giá của chúng tôi đã tăng lên khoảng 35 USD, nhưng điều đó có thể hạ nhiệt thị trường. Vì vậy, nếu chúng ta đơn giản chấp nhận đề xuất 8 USD, nó dường như không có tác động tiêu cực lắm đến triển vọng phát triển. Tôi chỉ đang cố gắng hiểu phạm vi từ 5 đến 8, nếu bạn có thể nói về điều đó.
[SPEAKER_00]: Đây là nhận định của tôi dựa trên nền kinh tế của sự phát triển hiện tại: nó có thể lên tới 8 đô la, và tôi nghĩ rằng các dự án khả thi khó có thể trở nên vô hình.
[Matt Leming]: Vâng, đó là những câu hỏi của tôi. Tôi chỉ muốn nói rằng tôi rất vui mừng về công việc đã được thực hiện và tôi rất tự hào về Sở Kế hoạch, Phát triển và Bền vững cũng như công ty của bạn vì đã biến điều này thành hiện thực. Tôi nghĩ, nếu tôi nhớ không lầm thì các bước tiếp theo Bởi vì, bạn biết đấy, nếu hội đồng bỏ phiếu chấp nhận những khuyến nghị này, chúng tôi sẽ lấy tài liệu đã gửi đến Ban điều hành Tài chính để thêm nhóm liên hệ thứ năm và chúng tôi sẽ chuyển nó trong lần đọc thứ ba trong đó có các khuyến nghị của nghiên cứu, sau đó họ sẽ làm điều này và sau đó. Sau đó, chúng tôi có thể quy chúng cho bất kỳ sự phát triển mới nào sau ngày đó. Đây chủ yếu là một nhận xét về các đồng nghiệp của tôi. Tôi nghĩ đây là quy trình mà chúng tôi sẽ tuân theo, nhưng đây là những gì tôi có. Cảm ơn bạn rất nhiều vì đã dành thời gian, thưa ông.
[Zac Bears]: Cảm ơn Nghị sĩ Scarpelli và Nghị sĩ Tsang.
[George Scarpelli]: Cảm ơn ngài Tổng thống. Cảm ơn đã giới thiệu. rất nhiều Vì vậy, tôi nghĩ có rất nhiều điều để tìm hiểu, nhưng tôi nghĩ tôi thực sự tập trung vào việc đảm bảo rằng chúng ta có thể tiếp tục với lựa chọn này và hỗ trợ quỹ nhà ở giá phải chăng của mình, nhưng đồng thời, và sử dụng liên kết này, nhưng đồng thời, chúng tôi thấy các cộng đồng lân cận đang xem xét một số điều này. chúng ta thấy tác động Thiếu sự tăng trưởng mới vì nhiều lý do khác nhau. Khi chúng tôi tiến lên với sự tăng trưởng mới và đạt được một số tiến bộ, tôi chỉ muốn đảm bảo rằng ban giám đốc của chúng tôi đang thực sự làm việc cùng nhau để đảm bảo chúng tôi đạt được con số đó. Tôi, bạn biết đấy, bạn đặt con số từ năm đến tám, điều này thật đáng sợ nếu ai đó muốn nhận được 34 đô la. Tôi nghĩ đây là mối đe dọa lớn đối với khả năng phát triển của chúng tôi. vì vậy tôi nghĩ Khuyến nghị này và thảo luận trong tương lai. Tôi nghĩ tôi đánh giá cao việc hiểu được các tầng khác nhau và hiểu được nơi cộng đồng thất bại hoặc trì trệ do chi phí bổ sung và các quy định bổ sung cho sự phát triển mới. Vì vậy, tôi chỉ muốn chia sẻ điều này với các nhà lập pháp đồng nghiệp của mình. Tôi hy vọng tìm được sự cân bằng khi chúng tôi làm việc cùng nhau để đảm bảo chúng tôi tiến về phía trước, nhưng đồng thời chúng tôi thực sự hiểu nhau. Bây giờ, chúng tôi đang ở thế không lên quá cao vì sợ mất đi sự tăng trưởng mới rồi tìm lại sự cân bằng để duy trì sự tự tin. Cảm ơn bạn.
[Justin Tseng]: Cảm ơn, tôi thực sự đánh giá cao ý kiến của Nghị sĩ Scarpelli về điều này. Sự cân bằng là cơ bản. Điều quan trọng là chúng ta phải có sự tăng trưởng mới nhằm mang lại nhiều nhà ở và sự phát triển hơn cho cộng đồng. Không chỉ dành cho những người hiện không đủ tiền mua nhà mà còn dành cho những người nộp thuế tài trợ cho các dịch vụ của thành phố. Đối mặt với tác động của đề xuất 2.5 hết lần này đến lần khác. Đồng thời, điều quan trọng là các nhà phát triển đến Medford phải đóng góp công bằng cho tác động của họ đối với cộng đồng này, đối với những nhân viên cần nhà ở trong cộng đồng này cũng như tác động của họ đối với đường sá và các tiện ích. Ở đây chúng ta phải công bằng với những người đã sống ở thành phố. Tôi rất biết ơn về báo cáo này. Sẽ rất hữu ích nếu hiểu từng bước cách đạt được con số này. Như Ủy viên Laming đã nói, hiếm khi chúng tôi có được những phân tích kinh tế chi tiết như vậy và việc quan sát rất hữu ích. Tôi chỉ có một số câu hỏi về loại nền móng nào được khuyến nghị ở mức từ 5 đến 8 đô la cho mỗi foot vuông. Tôi nghĩ, như tôi đã đề cập tối nay, tôi tin rằng tỷ lệ đề xuất chỉ bằng 10% đến 27% phạm vi tỷ lệ được đảm bảo tối đa. Nghiên cứu này đề xuất hai giả thuyết về tỷ lệ mắc bệnh. Đầu tiên, loại tiền thuê mà người thuê chi tiêu. Sau đó là kiểu hấp thụ doanh thu của các nhà đầu tư phát triển. Vì vậy, tôi nghĩ rằng chúng tôi đã suy đoán cùng một lúc. Tôi đoán cơ chế hoặc sự kết hợp nào của cả hai sẽ đạt được phạm vi khuyến nghị từ 5 đến 8 đô la cho mỗi foot vuông? Bởi vì tôi nhận ra rằng ở cùng một mức phí, tác động đến hiệu suất của nhà đầu tư lớn hơn đáng kể so với tác động đến hiệu suất của nhà phát triển. Vì vậy, tôi đang tự hỏi làm thế nào chúng tôi hiệu chỉnh.
[SPEAKER_00]: Vâng, không, đó là một câu hỏi hay. Tôi nghĩ phạm vi từ 5 đến 8 đô la này dựa trên tác động tiềm tàng đối với các nhà đầu tư. Bởi vì tôi nghĩ, bạn biết đấy, tôi phải nói rằng, các dự án khác nhau được tài trợ khác nhau, các nhà tài trợ khác nhau có những cách huy động vốn khác nhau. Vì vậy, điều này dựa trên việc một nhà phát triển thường phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn vay nhưng cũng có thể nhận được 30-40% từ các nhà đầu tư cổ phần, những người có các loại mục tiêu lợi nhuận này phản ánh thị trường hiện tại. Nếu lãi suất giảm trong hai hoặc ba năm, các giới hạn lợi nhuận này cũng sẽ thấp hơn và tác động sẽ nhỏ hơn. Vì vậy, ở một mức độ nào đó, điều này phản ánh tình hình hiện tại. Môi trường kinh tế và môi trường thị trường hiện tại. Nhưng phần lớn trong số đó dựa trên tác động của nó đối với các nhà đầu tư.
[Justin Tseng]: Tôi hiểu. Bây giờ, với tư cách là thị trường dành cho sự phát triển Hạng A, chúng tôi thấy Medford và B có khả năng đến Medford, nơi thị trường có tiềm năng nhất hiện nay và phần lớn trong số đó là tài chính. ĐƯỢC RỒI
[SPEAKER_00]: Vì thế. Đây là một trong những lý do tại sao tôi thường khuyên cộng đồng nên xem xét nó 5 năm một lần khi điều kiện kinh tế thay đổi. Nếu lãi suất ở mức thấp nhất trong 5 năm, điều gì sẽ xảy ra nếu nền kinh tế thay đổi và nhu cầu về văn phòng, phòng thí nghiệm, không gian công nghiệp hoặc các cơ sở tương tự tăng lên và không thiếu nguồn cung? Người thuê nhà sẵn sàng trả nhiều tiền hơn. Bạn biết đấy, nền kinh tế sẽ thay đổi và khoản phí 10 đô la hoặc 12 đô la có thể xảy ra. tôi hiểu rồi
[Justin Tseng]: Vì vậy, chúng tôi chủ yếu tập trung vào cung cầu, lãi suất và các yếu tố khác.
[SPEAKER_00]: Wi.
[Justin Tseng]: tôi thấy Sau đó tôi có một câu hỏi về cơ cấu thu nhập và phân bổ tài sản. Tôi tò mò không biết ngưỡng thu nhập nào để xác định các loại thu nhập thấp và trung bình. Bạn có ở Medford, Quận Middlesex không? Và cái gì?
[SPEAKER_00]: Đúng. Nó dựa trên thu nhập trung bình của khu vực Boston do HUD báo cáo. Thực ra tôi đã đoán trước vấn đề này từ lâu nên đã chờ đợi. Vì vậy, bạn biết đấy, nó dựa trên giới hạn thu nhập khu vực năm tài chính 25 của HUD đối với các khu vực đô thị Boston, Cambridge và Quincy. Thông thường, các hộ gia đình có thu nhập thấp có thu nhập bằng 50% hoặc ít hơn thu nhập trung bình của khu vực. Đối với một hộ gia đình độc thân, số tiền này tương đương với 57.900 USD. Số tiền này tương đương 82.700 USD cho một gia đình bốn người. Thu nhập vừa phải chiếm 50 đến 80% thu nhập trung bình của khu vực. Giá là 92.650 USD cho một gia đình và 132.300 USD cho một gia đình 4 người. Sau đó, mô hình cũng giả định rằng tất cả các nhu cầu của người thu nhập thấp đều được đáp ứng thông qua việc cho thuê nhà và tất cả các nhu cầu của người thu nhập trung bình đều được đáp ứng thông qua tài sản.
[Justin Tseng]: Điều này có dựa trên bằng chứng về các phương án giảm thiểu khả thi không?
[SPEAKER_00]: Điều này thực sự dựa trên chính sách của thành phố. Vì vậy, khi ước tính nhu cầu về nhà ở giá rẻ, chúng tôi thường hỏi các thành phố mà chúng tôi làm việc cùng, chúng tôi nên đưa ra những giả định nào về việc bạn dự kiến xây bao nhiêu căn hộ trong số này dưới dạng thu nhập cho thuê hoặc thu nhập? hoặc thu nhập từ tài sản, vì vậy việc ưu tiên coi tất cả các đơn vị có thu nhập vừa phải là tài sản thực sự là điều mà các quan chức thành phố cho rằng phản ánh chính sách của thành phố.
[Justin Tseng]: Bạn có thể giải thích với hội đồng quản trị rằng nếu chúng ta thay đổi những giả định này thì điều gì sẽ thay đổi?
[SPEAKER_00]: Vâng, ý tôi là, như bạn có thể thấy, thu nhập cho thuê đòi hỏi trợ cấp tài chính cao hơn thu nhập từ tài sản. Giờ đây, một phần điều này phản ánh sự khác biệt về mức thu nhập giữa các cư dân. Nhưng tôi nghĩ điều này cũng phản ánh chi phí vận hành cao hơn của nhà ở giá rẻ và nhà cho thuê. Do đó, các đơn vị cho thuê sẽ cần được trợ cấp thêm vì về cơ bản gần như toàn bộ doanh thu sẽ được sử dụng để trang trải chi phí vận hành. Bây giờ, một yếu tố khác là có nhiều nguồn lực liên bang và tiểu bang hơn. Lấp đầy khoảng trống tài trợ cho nhà ở cho thuê. Bạn biết đấy, không có nhiều nguồn để mua nhà. Kết quả là, các thành phố thường phải đầu tư nhiều tiền hơn vào nhà ở giá rẻ. Cảm ơn
[Zac Bears]: Cảm ơn cố vấn Zeng. Thành viên có câu hỏi nào khác không? Tôi dường như không thấy gì cả, ít nhất là đối với Cambridge. Bởi vì hoa hồng cao hơn nên tỷ lệ dự án được tài trợ bằng vốn địa phương sẽ lớn hơn. Một trong những vấn đề mà chúng tôi gặp phải là chúng tôi đã có thể thiết lập phí kết nối nhà ở giá phải chăng từ năm 1990, nhưng chúng tôi vẫn chưa làm được điều đó. Vì vậy, quỹ nhà ở giá rẻ của chúng tôi đang bị thiếu hụt. Chúng tôi chưa xây dựng được cơ sở hạ tầng. Tôi đồng ý với các đồng nghiệp của mình rằng cần phải có sự cân bằng, bạn biết đấy, Chúng ta có thể không đạt được 3.475 ngay lập tức, nhưng chúng ta cũng đang ở phía sau quả bóng số 8 và đồng hồ đang điểm. Và, bạn biết đấy, nói chung, tôi không có nhiều niềm tin vào các nguồn tài trợ của liên bang và tiểu bang để bổ sung và trợ cấp cho những phần cần thiết khác của việc xây dựng. Vì vậy, tôi nghĩ, nói chung, bạn sẽ thấy mối quan hệ giữa, Lãi suất trái phiếu càng cao và thu nhập càng cao thì tỷ lệ dự án được tài trợ bằng nguồn vốn địa phương ở các thành phố này càng lớn?
[SPEAKER_00]: Tôi không nghĩ mọi chuyện luôn như vậy. Đúng. Bạn biết đấy, giống như Boston, bạn biết đấy, Rất thành công. Ý tôi là, họ tạo ra nhiều doanh thu không liên quan, nhưng họ cũng có quyền tiếp cận nhiều nguồn tài trợ dự án của nhà nước. Vì vậy thật khó để nói. Bạn biết đấy, nó cũng bị ảnh hưởng bởi Bạn biết đấy, có rất nhiều nhà phát triển nhà ở giá rẻ ở Boston. Nhiều nhà phát triển có nhiều kinh nghiệm trong việc nhận được các khoản tín dụng thuế cho nhà ở thu nhập thấp, các chương trình trợ cấp của nhà nước, v.v. Vì vậy tôi nghĩ điều đó cũng đóng một vai trò nào đó. ở Cambridge, Bởi vì hiện tại tôi đang làm việc trong một studio ở Cambridge, nhưng phí liên kết đã là một nguồn thu nhập thực sự quan trọng trong khoảng 10 năm qua. Bởi Cambridge từng có thời kỳ phát triển vượt bậc. Nhưng thành phố cũng có rất nhiều tiền theo Đạo luật Bảo tồn Cộng đồng được đầu tư vào quỹ nhà ở giá rẻ. Và họ cũng phân bổ tiền hàng năm. Tôi không có những con số trong đầu, nhưng có lẽ 2/3 số tiền sẽ được chuyển đến quỹ này và họ có những nguồn khác nhỏ hơn. Vì vậy, 2/3 hoặc 3/4 số quỹ Cambridge đổ vào quỹ không đến từ trái phiếu. Vì vậy, mặc dù họ đã đưa ra rất nhiều lời kêu gọi nhưng họ đã quyên góp được nhiều tiền hơn cho quỹ.
[Zac Bears]: tôi thấy Vì vậy, mối quan hệ của chúng tôi không hẳn như vậy, vâng, ý tôi là, chúng tôi không có nhiều tiền khác để dựa vào. Vì vậy tôi nghĩ đó là một trong những vấn đề ở đây. Tôi nghĩ điều này dẫn tôi đến một câu hỏi lớn khác mà ông TSANG cũng đã đề cập. Nhưng những giả định đằng sau giả định không thể xảy ra là gì? Chúng ta giả định điều gì trong quá trình phân tích sẽ khiến một dự án không thể thực hiện được? Bởi vì khi tôi nhìn vào những con số, tôi nhận ra, bạn biết đấy, Bạn biết đấy, các nhà đầu tư được giảm 1% đến 2% lợi tức trên vốn, với mức phí từ 10 USD đến 20 USD.
[SPEAKER_00]: Vâng, không, bạn có ý đúng. Và bạn biết đấy, giả định mà tôi đang đưa ra là nhà phát triển có một số hạn chế đầu tư. Nếu lãi suất tăng cao đến mức không đạt hạn mức đầu tư thì họ sẽ không thực hiện được dự án. Vì vậy, bạn biết đấy, các nhà phát triển khác nhau có thể ít nhiều linh hoạt khi thực hiện một dự án. Vì vậy, bạn biết đấy, theo thời gian, một số nhà phát triển phát triển một dự án và giữ nó vì lợi ích riêng của họ. Một số nhà phát triển xây dựng một dự án, quản lý nó và đạt được mục tiêu đầu tư của họ, sau đó bán nó cho các nhà đầu tư. Do đó, các nhà phát triển có ý định bán nó cho các nhà đầu tư nhận thức rõ hơn về khoản lợi nhuận này, vì họ phải kiếm được khoản tiền lãi mà các quỹ hưu trí hoặc các nhà đầu tư khác yêu cầu để mua bất động sản. Vì thế họ có xu hướng khắt khe hơn. Nếu tôi là một nhà phát triển thì đó sẽ là Bằng cách mua bất động sản và tự mình nắm giữ, có thể bây giờ tôi sẽ nhận được lợi nhuận thấp hơn vì tôi thực sự nghĩ rằng Medford sẽ hoạt động tốt hơn trong 10 năm tới và tiền thuê nhà của tôi sẽ tăng theo thời gian. Vì vậy, bạn biết đấy, đó không phải là một quy tắc cứng nhắc và nhanh chóng. Các nhà phát triển khác nhau sẽ xử lý vấn đề này theo cách khác nhau và linh hoạt hơn. Như tôi đã nói trước đây, các nhà phát triển khác nhau cung cấp nguồn tài chính khác nhau cho các dự án của họ và điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến bạn. Vì vậy, bạn biết đấy, đây là một kịch bản giả định. Bạn biết đấy, nó không phản ánh tất cả các khả năng. Vì vậy, bạn biết đấy, chắc chắn có khả năng sẽ có mức phí cao hơn và một số nhà phát triển cảm thấy rằng mức phí cao hơn sẽ luôn khiến dự án trở nên khả thi đối với họ, bạn biết không?
[Zac Bears]: Vâng, tôi đoán là tôi sẽ biết, Bạn biết đấy, tại sao có một số bài viết nhất định trong phân tích của bạn mà bạn cho rằng không thể thực hiện được ở mức 12 đô la hoặc 16 đô la và không thể thực hiện được ở mức 8 đô la? Bởi vì có vẻ như chúng ta đang nói về vài triệu đô la để tài trợ cho Quỹ Tín thác Nhà ở Giá cả phải chăng và bạn biết lại là tôi chưa thực hiện phân tích, nhưng có vẻ như tôi sẽ để chúng mô tả đặc điểm. Giả định này có bảo thủ không?
[SPEAKER_00]: Vâng, tôi có thể nói rằng đây là những giả định có phần bảo thủ, vâng. Bạn biết đấy, không có quy tắc cứng nhắc và nhanh chóng. Bạn phải đưa ra một số giả định và đưa ra một số kịch bản để thực hiện phân tích. Tôi có thể làm việc trên nhiều tình huống khác, nhưng cuối cùng bạn sẽ có rất nhiều tình huống khác nhau. Bạn muốn dựa trên cơ sở nào để đưa ra quyết định của mình? Nhưng vâng, đó không phải là một quy tắc cứng nhắc và nhanh chóng. Một yếu tố khác. Các nhà phát triển có thể bù đắp bằng cách điều chỉnh chi phí theo những cách khác. Họ có thể thương lượng chi phí xây dựng thấp hơn. Có thể nhà thầu thực sự cần công việc và sẽ kiếm được một ít tiền và tiết kiệm được một khoản tiền. Hoặc họ có luật sư nội bộ nhưng thuê luật sư sẽ ít tốn kém hơn. Vì vậy, ngân sách phát triển có nhiều thành phần. Các nhà phát triển có thể bù đắp việc tăng lãi suất bằng một số chi phí khác. Và, như tôi đã đề cập, nếu họ chưa mua đất, họ cũng sẽ tính vào giá đó. Họ cũng sẽ phải trả ít hơn để mua đất. Kết quả là, các chủ đất cuối cùng sẽ phải chấp nhận số tiền thu được từ việc bán đất của họ bị giảm đi. Bạn biết đấy, tác động làm cho đất đai, thuế quan khiến đất đai trở nên kém giá trị hơn. Vì vậy, bạn biết đấy, những điều này. Đó là lý do tại sao tôi đã nói ngay từ đầu rằng có nhiều con đường khác nhau để thuế quan tác động đến nền kinh tế, và bạn biết đấy, không có con đường nào khả thi cả. Nhiều trường hợp xác định ai trong số họ nhận được nó. Do đó, tôi nghĩ đề xuất từ 5 đến 8 đô la là một đề xuất thận trọng nhằm giảm thiểu tác động tiềm tàng đối với một số dự án nhất định. Nhưng tôi không thể nói rằng khoản phí 12 đô la sẽ là thảm họa, và bạn biết đấy, nếu có khoản phí 12 đô la hoặc 15 đô la, sự phát triển sẽ không xảy ra. Tôi không nghĩ điều này là đúng.
[Zac Bears]: Rất tốt, cảm ơn bạn. Câu hỏi cuối cùng của tôi trước khi chuyển sang phần tiếp theo, tôi thấy phòng đã đầy. Chúng tôi sẽ sửa chữa mọi thứ. Nói về kiểm duyệt, bạn biết gì không? Tôi biết bạn đã đề cập đến cuộc đánh giá 5 năm. Điều này nghe có vẻ giống như toàn bộ phân tích được thực hiện lại 5 năm một lần, hay nó là một dạng phiên bản đơn giản hóa nào đó?
[SPEAKER_00]: Ý tôi là, đây là điều mà các cộng đồng khác thường làm: thực hiện một nghiên cứu về mối quan hệ mới ở cùng phạm vi 5 năm một lần.
[Zac Bears]: tôi thấy Ví dụ: có những hạn chế nào trong một số chỉ số kinh tế mà bạn nghĩ có thể hữu ích cho chúng ta hay không, có thể họ nói, có lẽ chúng ta nên xem xét điều này? Giả sử Fed áp dụng lãi suất dưới 2,5% trong 18 tháng. Chúng ta có nên điều tra vấn đề này sớm hơn và tăng lãi suất hay không?
[SPEAKER_00]: Chà, tôi sẽ không làm điều đó chỉ dựa vào lãi suất. Tôi cũng nhìn vào những gì đang xảy ra trong nền kinh tế. Nếu tỷ lệ văn phòng và phòng thí nghiệm trống giảm đáng kể, bạn sẽ bắt đầu thấy, bạn biết đấy, kiểu như, bạn biết đấy, Đột nhiên, tất cả các công ty AI bắt đầu chuyển đến khu vực Boston và bắt đầu tìm kiếm không gian văn phòng, và đột nhiên số lượng văn phòng mở giảm xuống và mọi người đổ xô xây thêm không gian văn phòng để chứa họ. Rõ ràng, mọi thứ đều khác nhau và bạn có thể cần phải xem xét lại mức giá của mình. Vâng, được rồi.
[Zac Bears]: Đặc biệt. Tôi đánh giá cao điều đó. Các thành viên hội đồng có thêm câu hỏi nào không? Catherine, bạn còn điều gì muốn nói thêm trước khi chúng ta kết thúc không?
[Katherine Buckingham]: Vâng, tôi chỉ muốn nói nếu các thành viên hội đồng có bất kỳ câu hỏi nào khác mà tôi có thể chia sẻ với Carl Seidman, vui lòng liên hệ. Nếu bạn muốn xem báo cáo đầy đủ ngay bây giờ, tôi có thể chia sẻ lại báo cáo đầy đủ vì tôi nghĩ việc có một số thông tin cơ bản trước khi bạn xem báo cáo đầy đủ thực sự hữu ích. Vì vậy, tôi sẽ chia sẻ điều đó với các bạn, trả lời các câu hỏi và sau đó tôi có thể đưa ra bất kỳ nhận xét nào khác mà các bạn có, và Carl cũng vậy. Chúng tôi sẽ tìm hiểu xem điều này có đúng không, liệu báo cáo có cần thay đổi hay không, v.v. và sau đó chúng tôi sẽ chia sẻ báo cáo cuối cùng sau khi tổng hợp tất cả phản hồi.
[Zac Bears]: Đặc biệt. Tôi nghĩ các chuyên gia tư vấn khác có thể cung cấp thêm thông tin đầu vào. Ý kiến của tôi là, bạn biết đấy, tôi nghĩ Cá nhân tôi nghiêng về hướng có thể nhiều hơn 8 đô la và tôi không biết liệu điều đó có ảnh hưởng đến báo chí hay không nếu chúng ta có thể nói về một số giả định mà họ đưa ra để đạt được mức 5 đến 8 đô la này và có thể, bạn biết đấy, Tôi nghĩ sẽ rất hữu ích khi nghe ngữ cảnh, phải không? Bạn biết đấy, có rất nhiều suy đoán ở đây, 30 đô la có thể là một khoản chi tiêu có tác động lớn, nhưng bạn biết đấy, 10 đô la hoặc 12 đô la có thể không phải là một khoản chi tiêu có tác động lớn. Ý tôi là không chỉ, tôi nghĩ điều quan trọng trong bối cảnh là chúng ta cần tạo ra thu nhập từ nhà ở giá phải chăng, để xem cách các cộng đồng khác quản lý những chi phí này, bạn biết đấy. Nếu chúng tôi 10 hoặc 12 tuổi, chúng tôi sẽ ở gần Watertown hơn, chắc chắn chúng tôi sẽ cao hơn Lexington và Everett nhưng thấp hơn đáng kể so với Somerville và Cambridge. Vì vậy, đối với tôi, có vẻ như, theo quan điểm của tôi, sẽ rất hữu ích nếu bao gồm một số yếu tố này và ít nhất chỉ ra rằng nếu chúng ta cao hơn con số 8 đô la một chút, có lẽ nó sẽ không tệ như vậy. Công chúng nói gì về dự án nghiên cứu liên kết nhà ở giá rẻ? Có một cái trên Zoom. Có ai trong phòng muốn nói về chuyện này không? Xuất sắc. Đợi một lát. Tôi sẽ kéo qua. Tôi muốn dành một chút thời gian ở đây. Ông Castagneti, ông có tên căn hộ và tên khu phố mà ông muốn đăng ký, và ông có ba phút.
[Andrew Castagnetti]: Cảm ơn Nghị sĩ Balisley. Andrew Castagnetti, Thánh lễ theo phương pháp phương Đông. Tôi có một câu hỏi nhanh và đơn giản dành cho cả hai diễn giả: Nếu bạn xây những căn hộ cho thuê rộng 1.000 foot vuông này, giá thuê sẽ là bao nhiêu? Giá thuê hiện tại của họ là bao nhiêu. Cảm ơn
[Zac Bears]: cảm ơn bạn Katherine, bạn có thể nói một chút về tình hình AMI và tình hình cho thuê các căn hộ này được không?
[Katherine Buckingham]: Đúng. Vì vậy, tôi nghĩ tất cả những thứ này sẽ có AMI từ 80% trở xuống.
[SPEAKER_00]: Vâng, AMI cho một đơn vị cho thuê là 50% hoặc ít hơn. Ồ, tất nhiên. Đúng.
[Katherine Buckingham]: được rồi Vâng. Nên không biết bạn có muốn thêm vào không.
[SPEAKER_00]: Đúng. Tôi không nhớ con số chính xác nhưng về cơ bản tiền thuê nhà được ấn định ở mức 30% thu nhập của gia đình. Vì vậy, giả sử thu nhập của hộ gia đình, và tôi phải tính nhẩm, là thu nhập của hộ gia đình là 50.000 đô la, thì tiền thuê nhà là 30% trong số này, tức là 15.000 đô la chia cho 12, xấp xỉ 12,50 đô la một tháng, Đây có thể là một nửa hoặc ít hơn giá thuê thị trường hiện tại.
[Zac Bears]: Con số này chiếm khoảng 50% số đơn vị cho thuê của AMI.
[SPEAKER_00]: Tốt
[Zac Bears]: Xuất sắc. Đặc biệt. Tất cả đều ổn. Không thấy thêm ý kiến của công chúng hoặc câu hỏi của thành viên hội đồng, có kiến nghị gì không? Bạn có muốn thêm điều gì nữa trước khi chúng ta kết thúc không? Có chuyển động gì không? Phó chủ tịch Lazaro.
[Katherine Buckingham]: Đề nghị kết thúc cuộc họp.
[Zac Bears]: Phó Tổng thống Lazzaro ra hiệu đóng cửa, biệt phái? Ông TSANG ủng hộ điều đó. Ông thư ký, xin vui lòng gọi.
[Rich Eliseo]: Cố vấn Kelly? Đúng. Thượng nghị sĩ Laming? Đúng. Tư vấn Malaysia? Đúng. Lời khuyên của Scafelli? Đúng. Cố vấn Tăng? Đúng. Phó chủ tịch Lazaro?
[Zac Bears]: Có, 7 có, 9 không. Chuyển động đã được thông qua. Ủy ban toàn thể tạm hoãn và chúng tôi sẽ bắt đầu cuộc họp thường kỳ sau khoảng năm phút nữa. Cảm ơn